Actualité
“Quel avenir pour ma villa ?”
Soirée d'information

En tant que propriétaire, vous êtes peut-être actuellement confronté à des questionnements concernant votre bien immobilier. Des rénovations à entreprendre ? Un terrain à valoriser ? Des investissements en perspective ou une transmission de patrimoine à préparer ?

La soirée d’information publique du 8 mai 2019 a permis à une centaine de propriétaires de bénéficier des conseils de différents experts.

Présentations

Dans un premier temps, le public a pu découvrir les présentation des intervenants suivants (présentations disponibles ci-dessous) :

  • Préambule – M. Heinz Rütter, Dr. oec. publ., Rütter Soceco AG,  Responsable du PNR 71 «Potentiel d’économies d’énergie dans les ménages »
  • Transformation – Mme Mariette Beyeler, Dr sc., dipl. arch. EPFL, MétamorpHouse (stratégie de densification douce)
  • Efficacité énergétique – M. Mohamed Meghari, Chef de Division de la Direction de l’énergie (DGE-DIREN) du canton de Vaud
  • Valorisation immobilière – MM. Dimitri Cassard et Luis Franco, Responsables de l’agence lausannoise de DL MoneyPark

Questions – Réponses

Durant la 2ème partie, les intervenants étaient à disposition des participants pour répondre à leurs questions.

Découvrez ci-dessous les réponses aux questions posées durant la soirée.

Transformation - FAQ
Droits à bâtir+

Comment savoir si je peux envisager de construire un volume supplémentaire sur ma parcelle ?

Dans un premier temps, vous pouvez prendre contact avec votre commune qui pourra vous fournir certaines informations préliminaires sur la base du plan de zone et du règlement. Pour une analyse plus précise, vous pouvez vous adresser à un architecte.

Attention : Même si votre parcelle ne dispose pas d’un potentiel résiduel, certaines adaptations architecturales peuvent néanmoins permettre d’adapter votre logement ou de créer un logement supplémentaire.

Combien de temps est nécessaire pour faire aboutir la révision d’un plan d’affectation ?

La révision d’un plan d’affectation est un processus complexe qui nécessite de nombreuses étapes. Selon les modifications envisagées, la révision peut être réalisée relativement rapidement. En cas de conflit, les voies de recours (référendum, tribunal) engendrent des délais supplémentaires pouvant ajouter plusieurs années supplémentaires à la procédure.

Ces délais très variables et le risque que la procédure n’aboutisse pas doivent être pris en compte par les propriétaires lors de la planification de leur projet.

https://www.vd.ch/themes/territoire-et-construction/amenagement-du-territoire/plan-daffectation-communal/

Mobilité+

Quel sera l’impact sur le trafic si tout le monde utilise ses droits à bâtir pour créer des logements supplémentaires ?

La création de logements supplémentaires engendre souvent de nouveaux véhicules dans les quartiers. Lorsqu’au sein d’un quartier, de nombreux propriétaires souhaitent créer des logements supplémentaires, il appartient à la commune de mettre en place des mesures d’accompagnement pour faciliter, lorsque cela se justifie, le report vers les transports publics et limiter le nombre de véhicules en circulation.

 

Comment gérer le stationnement en cas de construction d’un nouveau logement dans un quartier de maisons individuelles ?

Les besoins de stationnement liés à la création d’un nouveau logement sont souvent résolus aux dépends du jardin et des espaces verts, provoquant une baisse générale de la qualité du quartier. Dans le cas ou de nombreux projets sont en cours, des mesures d’accompagnement devont être mises en place par les autorités communales pour limiter les impacts négatifs et préserver la qualité du quartier et les conditions de circulation.

Identité+

Comment conserver l’identité du quartier lorsque plusieurs propriétaires décident de mobiliser leurs droits à bâtir ?

Le plan de zones et le règlement de construction constituent des outils importants pour orienter l’identité d’un quartier. Si les autorités communales décident d’augmenter les droits à bâtir dans un quartier bâti, elles doivent s’attendre à ce que des bâtiments plus imposants viendront s’implanter qui modifieront sensiblement l’identité du quartier.

Si les droits sont déjà acquis, plusieurs leviers existent pour conserver la qualité d’un quartier tout en permettant une certaine évolution. Des professionnels compétents peuvent soutenir les autorités communales et les aider à accompagner l’évolution de chaque quartier dans la direction souhaitée.

Efficacité énergétique - FAQ
Subventions+

Quel est le délai entre la demande de subvention et la décision ?

La décision cantonale de la Direction Générale de l’Environnement intervient en général entre 3 et 4 semaines après la réception du dossier complet. Il est nécessaire d’attendre cette décision pour commencer les travaux.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/subventions-programme-batiments/

 

A quel moment la subvention est-elle versée ?

Le versement intervient à la fin des travaux, sur la base des factures finales et des justificatifs de paiement.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/subventions-programme-batiments/

 

La demande doit-elle être accompagnée d’un devis ?

Oui, la demande doit être accompagnée du devis des entreprises, de certificats de qualité pour le matériel (QM) et, dans certains cas, d’un CECB® Plus.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/subventions-programme-batiments/

 

Un contrôle des travaux est-il effectué ?

Des contrôles sont effectués sporadiquement dans environ 10% des cas.

 

Les subventions sont-elles conditionnées à des travaux effectués par des professionnels ?

Dans certains cas, l’autoconstruction peut être autorisée. Pour plus de renseignements, contactez la Direction Générale de l’Environnement (info.energie@vd.ch).

 

Qui contacter pour obtenir des conseils ?

Si vous envisagez une rénovation, nous vous conseillons de réaliser un certificat CECB® Plus. L’expert mandaté pourra ainsi vous fournir des conseils personnalisés.

https://www.cecb.ch/fr/experts/liste-des-experts/

 

Les architectes sont-ils bien informés sur les subventions potentielles ?

En règle générale, les architectes connaissent les conditions d’octroi de subvention.

Néanmoins, avant d’envisager des travaux, nous vous conseillons de réaliser un CECB® Plus qui vous donnera un aperçu détaillé des variantes de rénovation. L’expert CECB pourra également répondre à vos questions concernant les subventions.

https://www.Qucecb.ch/fr/experts/liste-des-experts/

 

Quel est le délai d’attente pour le programme d’encouragement pour les panneaux solaires photovoltaïques ?

Pour les petites installations photovoltaïques, le temps d’attente pour obtenir la rétribution unique est approximativement 1.5 ans à compter du dépôt de la demande complète.

 https://pronovo.ch/fr/financement/systeme-de-retribution-de-linjection-sri/

CECB+

Qui forme les experts CECB® et CECB® Plus ?

Les experts CECB® sont admis sur dossier et sur la base de leur expérience. Ils doivent ensuite suivre une formation d’une journée pour utiliser l’outil CECB®.

https://www.cecb.ch/fr/experts/devenir-expert/

 

Les experts CECB® délivrent-ils tous le même certificat ?

Oui, le modèle de certificat est issu de l’outil en ligne CECB®.

https://www.cecb.ch/

 

Existe-t-il une liste des professionnels agréés ?

Oui, cette liste est disponible sur le site CECB®.

https://www.cecb.ch/fr/experts/liste-des-experts/

 

Quel est le coût pour un CECB® et CECB® Plus ?

L’expert CECB établit une offre spécifique pour la création du certificat en fonction de votre bâtiment. Nous vous recommandons de demander des devis à plusieurs experts.

Pour une maison individuelle, il faut compter environ 1’000 à 1’500 CHF pour un CECB®, et environ 2’000.- pour un CECB® Plus.

https://www.cecb.ch/fr/le-cecb/questions-reponses/cecb-en-general/

 

Le CECB est-il subventionné ?

Pour les bâtiments construits avant 2000, le CECB® Plus peut être subventionné à hauteur de 1’000 à 1’500.- CHF.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/subventions-programme-batiments/

 

Le CECB® s’accompagne-t-il d’une exigence d’assainissement ?

Non (LVLEne, Art. 39.a, al.8).

Le CECB® met en évidence l’état énergétique de votre immeuble et vous donne des indications quant à son assainissement. Une mauvaise classification sur le CECB souligne d’abord des dépenses énergétiques superflues pour le chauffage et, la plupart du temps, moins de confort pour les habitants. Les données ne sont pas rendues publiques.

https://www.cecb.ch/fr/le-cecb/questions-reponses/cecb-en-general/

 

Le CECB® et le CECB® Plus sont-ils obligatoires ?

L’établissement d’un CECB® est obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation existant ou du remplacement d’une installation de chauffage par une nouvelle installation alimentée par une source non renouvelable (mazout, gaz, charbon).

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/legislation/reglement-sur-le-cecb/

 

Le CECB® est-il obligatoire si la vente s’adresse à un membre de la famille ?

Le CECB est toujours obligatoire en cas de vente. Il existe néanmoins des exemptions en cas de donation ou de transfert de propriété par succession.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/legislation/reglement-sur-le-cecb/

 

Lors de la vente d’un bâtiment, à quel moment le CECB doit-il être réalisé ?

Le CECB® est communiqué par le propriétaire à l’acheteur au plus tard lors de la conclusion de la vente du bâtiment d’habitation concerné, à savoir au moment de la signature de l’acte de vente.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/legislation/reglement-sur-le-cecb/

 

Comment un propriétaire âgé peut-il être informé sur le CECB® s’il n’a pas internet ?

Le plus simple est de demander à un membre de la famille ou à une connaissance disposant d’une connexion internet de se renseigner.

Les experts CECB® peuvent également fournir des informations détaillées.

https://www.cecb.ch/fr/experts/liste-des-experts/

 

Quel est l’équivalent de consommation mazout pour les classes d’efficacité énergétique A/B/C du CECB ?

En règle générale, la consommation s’élève à quelques litres de mazout par m2 et par an.

Attention : le classement sur l’efficacité énergétique globale qui renseigne sur la quantité totale d’énergie nécessaire par m2 chauffé prend en compte le type de chauffage utilisé. A consommation équivalente, votre bâtiment chauffé au mazout sera donc moins bien classé que s’il utilisait des énergies renouvelables.

https://www.energie-environnement.ch/maison/renovation-et-chauffage/conception-du-batiment/besoins-de-chaleur-et-cecb

Plus d’informations :

https://www.cecb.ch/fr/le-cecb/questions-reponses/cecb-en-general/

Chaudière et pompe à chaleur+

Par quoi remplacer sa chaudière ? Son remplacement est-il subventionné ?

Si le bâtiment ne peut pas être raccordé au chauffage à distance, la chaudière peut être remplacée par un chauffage à bois (pellets) ou une pompe à chaleur. Ces remplacements sont subventionnés sous certaines conditions.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/subventions-programme-batiments/

 

Existe-t-il une aide pour les pompes à chaleur ?

Oui, le remplacement d’un chauffage au mazout, au gaz naturel ou d’un chauffage électrique fixe à résistance par une pompe à chaleur sol/eau ou eau/eau peut être subventionné.

https://www.vd.ch/prestation-detail/prestation/copie-09-demander-une-subvention-pour-une-pompe-a-chaleur-pac-aireau

https://www.vd.ch/prestation-detail/prestation/10-demander-une-subvention-pour-une-pompe-a-chaleur-soleau-ou-eaueau/

 

Une pompe à chaleur est-elle meilleure qu’une chaudière ?

Cela dépend des caractéristiques du bâtiment. Les pompes à chaleur sont le plus efficaces dans des bâtiments bien isolés et chauffant à basse température (chauffage au sol).

 

La pompe à chaleur est-elle compatible avec des radiateurs ?

Oui, sous certaines conditions. Il peut par exemple s’avérer nécessaire de rajouter des radiateurs pour augmenter la surface de diffusion de la chaleur.

https://www.energie-environnement.ch/maison/renovation-et-chauffage/installations/generalites-sur-les-pac

 

Les pompes à chaleur avec des sondes ont-elles facilement des problèmes ?

Pour les pompes à chaleur sol-eau, les principaux problèmes peuvent survenir au moment de la mise en place. L’installation de sondes géothermiques est soumise à plusieurs contraintes et n’est pas autorisée partout. Des problèmes relatifs au contexte géologique, aux aquifères ou au dimensionnement de l’installation peuvent être rencontrés. Une fois cette étape réalisée, la pompe à chaleur fonctionne généralement sans problème

 

Les chauffe-eau électriques devraient-ils être remplacés par des pompes à chaleur ?

Le renouvellement d’un chauffe-eau électrique est interdit (LVLEne, Art. 30a, al.1). Ces installations peuvent être remplacées par une pompe à chaleur ou à un nouveau chauffe-eau raccordé à une chaudière (hors électrique).

 

Existe-t-il des obligations sur le type de pompe à chaleur ?

Non. Néanmoins, certaines restrictions peuvent s’appliquer en fonction des conditions locales.

https://www.vd.ch/themes/environnement/eaux/eaux-souterraines/pompes-a-chaleur-pac/

 

Chauffer avec un poêle pose-t-il problème lors de la vente d’un bâtiment ?

Non. Néanmoins, l’agglomération Lausanne-Morges est considérée comme zone à immissions excessives ce qui implique certaines contraintes. A terme, un contrôle des émissions devra être effectués pour toutes les installations.

https://www.vd.ch/themes/environnement/air/chauffages-controle-des-emissions/#c2048809

 

Investir dans une pompe à chaleur est-il rentable ?

Le retour sur investissement dépend du type d’installation et des variations sur le marché de l’électricité. Les pompes à chaleur sol-eau seront par exemple plus difficiles à rentabiliser en raison de l’investissement lié aux sondes géothermiques.

D’autres facteurs tels que l’augmentation de la valeur du bien doivent également être pris en considération.

Fiscalité+

Jusqu’à quand les travaux seront-ils déductibles fiscalement ?

La loi permet une déduction à 100% de certains travaux de rénovation énergétique (RDFIP, Art. 8) et ne fixe aucun délai. Ces déductions sont donc valables tant que le cadre légal n’est pas modifié.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/autres-subventions-energie/#c2025244

 

Le changement d’une chaudière engendre-t-elle une augmentation des taxations ?

Si les travaux conduisent à une augmentation de la valeur du bien, ces derniers pourront à terme avoir un impact sur l’impôt immobilier. Néanmoins, en fonction de l’ampleur des travaux, la mise à jour de l’estimation fiscale n’interviendra pas forcément immédiatement. (LEFI, art. 20)

 

Divers+

Le périmètre du PAC Venoge est-il soumis à des contraintes particulières ?

L’implantation de certaines sondes géothermiques pour des pompes peut être limitée.

Pour plus d’informations, contacter la Direction générale de l’Environnement (info.energie@vd.ch).

https://www.vd.ch/themes/environnement/eaux/eaux-souterraines/pompes-a-chaleur-pac/

 

Une évaluation des effets des mesures énergétiques est-elle réalisée ?

La Direction Générale de l’Environnement n’effectue pas de mesure après la réalisation des travaux.

S’ils le souhaitent, les propriétaires peuvent réaliser un nouveau CECB® pour vérifier l’impact concret des mesures sur l’efficacité énergétique du bâtiment.

 

Beaucoup d’entreprises démarchent pour des panneaux solaires. Comment réagir ?

Avant de conclure un contrat avec une entreprise, demandez des devis avec des entreprises concurrentes et comparez les prestations proposées. L’entreprise la moins chère n’est pas forcément celle qui délivrera les meilleures prestations.

Si vous avez des doutes concernant la fiabilité d’une entreprise, vous pouvez contacter la DGE pour savoir si elle a déjà été confrontée à des problèmes avec cette entreprise ailleurs dans le Canton.

Pas sûr que le client y retrouve ses billes

 

L’Etat envisage-t-il des mesures coercitives (augmenter les taxes, restrictions supplémentaires) ?

A ce stade, aucune modification de la loi sur l’énergie n’est envisagée.

Valorisation immobilière - FAQ
Financement+

Est-ce possible d’intégrer la subvention « énergie » dans la comptabilisation des fonds propres liés à un prêt puisque celle-ci est touchée à la fin des travaux ?

En règle générale, pour les travaux de plus-values, la banque prête jusqu’à 75 % du montant total des travaux. Il faut toujours avoir au minimum 25% de fonds propres qui pourraient potentiellement intégrer la subvention. Le prêt pourrait être réalisé sous la forme d’un crédit de construction.

Fiscalité+

Est-il préférable de réaliser ses déductions fiscales sur une seule année ?

En principe, les déductions fiscales sont plus intéressantes si elles sont réalisées sur une seule année comptable. Néanmoins, selon le montant considéré et le niveau de revenu, il peut s’avérer préférable de réaliser cette déduction sur 2 ans.

Comment est calculé le revenu imposable ?

Les revenus comprennent les gains provenant d’une activité professionnelle salariée ou indépendante et les gains sur un capital. La somme ainsi obtenue est le revenu brut. On obtient le revenu imposable en soustrayant du revenu brut les différentes déductions auxquelles le contribuable a droit.

https://www.vd.ch/themes/etat-droit-finances/impots/impots-pour-les-individus/les-impots-les-differents-types-dimpots/impot-sur-le-revenu/

 

La subvention est-elle considérée dans la déduction fiscale ?

Non, seule la part à charge du propriétaire peut être déduite fiscalement.

https://www.vd.ch/themes/environnement/energie/autres-subventions-energie/#c2025244

 

Quelle est la perception des experts quant à la valeur locative ? Va-t-elle disparaître ?

Des discussions sont en cours au niveau fédéral et on peut supposer que la valeur locative va progressivement disparaître lorsque des compensations auront été trouvées. Les banques ne prennent pas cet élément en compte au moment d’accorder un prêt. La valeur locative est considérée comme un revenu pour certains Cantons, notamment à Neuchâtel.

Gestion du risque+

Comment gérer le risque financier lié à une transformation ?

La transformation d’un bâtiment existant peut constituer un risque pour les propriétaires. La durée des procédures est incertaine et complique l’établissement d’un plan financier. De plus, les risques liés à un défaut de construction ou à des coûts supplémentaires sont souvent supérieur dans le cas d’une transformation par rapport à la construction d’un bâtiment neuf.

Pour toute ces raisons, il est important de se faire conseiller par des professionnels compétents à chaque étape du projet. Disposer de certaines réserves financières pour gérer les imprévus est également indispensable.

 

A quoi faut-il penser avant de créer un second logement ?

Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour le bail, les références, etc. (cf. chambre vaudoise immobilière) et de bien définir le montant du loyer et la durée du bail. Les locataires sont particulièrement bien protégés dans le Canton de Vaud.

Documents
DateTitreDescriptifs / Auteurs
8 mai 2019Programme national de recherche 71 - Gérer la consommation d'énergieHeinz Rütter, Rütter Socecopdf
8 mai 2019Transformation des villas individuelles et densification douceMariette Beyeler, MétamorpHousepdf
8 mai 2019Politique énergétique, exigences légales et subventions du programme bâtimentsMohamed Meghari, Direction de l'énergie du Canton de vaudpdf
8 mai 2019Conseils en financement immobilierDimitri Cassard et Luis Franco, DL MoneyParkpdf